Складская и логистическая отрасли в Казахстане за последние несколько лет прошли путь от вспомогательной функции торговли к самостоятельной инфраструктуре. В частности, это актуально для электронной коммерции и МСБ. Этому способствовали резкий рост онлайн-продаж и ускоренное строительство качественных складов (класс A/В), а также тренд по модернизации транзитных узлов, через которые Казахстан зарабатывает на коридорах «Китай-Европа» и обслуживает внутренний рынок, сообщает Ult.kz.
«На сегодняшний день наиболее динамично развивающимся и востребованным сегментом коммерческой недвижимости в Казахстане является складская и логистическая недвижимость. Существенный рост электронной коммерции, развитие маркетплейсов и трансформация цепочек поставок формируют устойчивый спрос на современные складские комплексы, особенно класса А с 3PL услугами», – говорит Данияр Ибраев, генеральный директор логистической компании ALG Company.
Для справки: Компания ALG является частью одной из крупнейших частных бизнес-экосистем Казахстана, развитие которой связывают с именем инвестора Тимура Кулибаева. Синергия финансовых институтов, девелопмента и инфраструктурных проектов позволяет таким операторам быстрее масштабироваться, обеспечивать доступ к финансированию и поддерживать высокий уровень сервиса даже в условиях рыночной волатильности. Кроме того, такие экосистемы оказывают значительное влияние на увеличение кадрового потенциала отрасли.
Как устроен рынок
Склад – это больше не просто «площади под хранение», окончательно сформирован запрос на управляемую логистику: фулфилмент, 3PL/4PL-модели, температурные склады, кросс-докинг, сортировочные центры, интеграцию с маркетплейсами и предсказуемые SLA по доставке. Драйвером выступила e-commerce-экономика: по данным Бюро национальной статистики, объем розничной электронной коммерции в Казахстане (с учетом маркетплейсов) только в 2024 году вырос до 3,156 трлн тенге, а доля e-commerce в рознице достигла 14,1% (против 12,7% в 2023-м). PwC в обзоре за 6 месяцев 2025 года фиксирует дальнейший рост: 1,7 трлн тенге за полугодие (+19% г/г) и проникновение 17,1% в структуре розничной торговли.
«За последние 10-15 лет трансформация торговли – от базарной модели к организованному сетевому ритейлу, а затем стремительный рост e-commerce – привели к усложнению цепей поставок, – говорит Данияр Ибраев. – Если на первом этапе сформировалась базовая складская инфраструктура и распределительные центры, то развитие онлайн-торговли в последние годы резко повысило требования к скорости, точности и гибкости операций. В совокупности это стало ключевым драйвером ускоренного развития складской логистики».
По оценке IBC Global, качественные складские площади классов A и B по итогам трех кварталов 2025 года выросли до 2,003 млн кв. м (против 1,575 млн кв. м по итогам 2024 года), а доля класса A – до 26,3%. При этом прогноз ввода на 2026 год – 586 тыс. кв. м складов класса A в существующих проектах.
При этом около трёх лет назад на рынке коммерческой недвижимости активно продвигалась идея о том, что складская недвижимость – это «золотая жила». Важно отметить, что на тот момент рынок действительно испытывал значительный дефицит качественных складских площадей, во многом на фоне роста сетевого ритейла и e-commerce. Однако эта идея быстро вышла за пределы профессионального сообщества: тема складов активно транслировалась не только консультантами, но и в медиапространстве в целом, фактически «из каждого утюга». Это сформировало завышенные ожидания и привело к притоку большого количества инвесторов, включая непрофильных игроков. В результате на рынок вышло значительное число проектов, при этом часть из них реализовывалась без достаточной экспертизы – с компромиссами по качеству, локации и техническим характеристикам, что, в свою очередь, привело к формированию краткосрочного профицита складских площадей на уровне порядка 5-10%. Это оказывает давление на арендные ставки и условия для собственников. Однако с учётом продолжающегося роста ритейла и e-commerce, текущий избыток носит скорее временный характер.
Ожидается, что рынок абсорбирует избыточное предложение в горизонте ближайших 1-2 лет. В числе прочего потому что сейчас ценообразование и баланс спроса/предложения стали более рыночными и прозрачными. Так, в первой половине 2025 года на фоне ускоренного ввода вакансия подросла (в ряде обзоров упоминается выход на уровни около 5%+), а ставки класса A в моменте могли корректироваться вниз относительно пиков – предложение совершенно точно догнало спрос. Для МСБ это окно возможностей: проще подобрать склад под конкретную модель продаж и можно торговаться за условия (сроки, OPEX, индексации, ремонт, IT-интеграции).
Рост логистического сегмента обусловлен структурными изменениями в экономике. В первую очередь, как уже было отмечено – активным развитием электронной коммерции и маркетплейсов, которым необходимы современные распределительные центры и склады, расположенные вблизи ключевых транспортных узлов и крупных городов.
Дополнительным фактором является усиление транзитного потенциала Казахстана и его роль в международных логистических коридорах. Компании стремятся оптимизировать цепочки поставок и формировать запасы внутри страны, что стимулирует спрос на качественную складскую инфраструктуру.
В результате мы наблюдаем постепенный переход к более профессиональному формату складской недвижимости – с акцентом на автоматизацию, энергоэффективность и стандарты класса А.
Нельзя отдельно не остановиться на фулфилмент-инфраструктуре маркетплейсов и крупных ритейлеров. Такие проекты меняют правила игры для тысяч малых продавцов: предприниматель может меньше инвестировать в собственный склад и персонал, быстрее масштабировать ассортимент и географию продаж, а оборотный капитал высвобождается из операционки в маркетинг и закупки. Параллельно растет спрос на локальные 3PL-операции вокруг крупных узлов: городские склады, кросс-доки, сортировка, возвраты, упаковка, «последняя миля».
Почему это влияет именно на МСБ
Логистика напрямую определяет себестоимость: хранение, комплектация, доставка и возвраты часто «съедают» маржу сильнее, чем аренда магазина или комиссия маркетплейса. Когда на рынке появляется больше качественных складов и профессиональных операторов, предприниматель получает шанс покупать логистику как услугу и платить за обработанную единицу, а не инвестировать в собственный склад, людей и IT.
Кроме того, склады и распределительные центры расширяют географию продаж: продавец из Алматы или Астаны может стабильно обслуживать регионы в стандарте 24-72 часа, что всего несколько лет назад было доступно в основном крупному ритейлу. Важно также упомянуть, что ускорение транзита и развитие хабов снижают «штраф за удалённость»: Казахстан большой, и без плотной сети складов/кросс-доков МСБ неизбежно проигрывает по срокам и стоимости доставки. В этом контексте ключевую роль начинают играть крупные экосистемные игроки, которые способны предложить бизнесу не отдельную услугу, а комплексное решение: от финансирования и логистики до выхода на рынок.
Чего ждать в ближайшем будущем
Прогнозируемый экспертами крупный ввод объектов класса A будет давить на девелоперов повышением требований арендаторов к качеству и сервису и одновременно расширит выбор для бизнеса, однако скажется и на стоимости. Второй тренд заключается в дальнейшей «маркетплейсизации» логистики. Рост доли продаж через платформы ведет к росту фулфилмента, стандартов упаковки/маркировки, жёстких SLA и автоматизации складов. Третий тренд устойчивый – цифровизация и прозрачность. WMS/TMS и сквозной трекинг станут базовой гигиеной, особенно для B2B-поставок и контрактов с крупными сетями.
Склады и логистика в Казахстане стали конкурентным оружием. Они позволяют МСБ расти быстрее, чем растёт его административная и капитальная база: за счет аутсорсинга операций, сокращения времени оборота товара и выхода на новые рынки без строительства собственной инфраструктуры. А для страны в целом это к тому же способ монетизировать географию, превращать транзит и внутреннюю связанность в устойчивый экономический эффект, где выигрывают тысячи предпринимателей, которые продают, производят и доставляют.
